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文章来源:曲尼次仁   发布时间:2021-12-04 18:04:35

  原标题:11月百强房企中半数销售滑铁卢,政策向右市场向左

  今年第四季度房价可能集中下跌 ,2022年3月开始销售才能出现回暖。

  尽管政策面已经出现了边际放松的信号,但市场端,房企的销售颓势仍旧没有改善的迹象  。

  11月30日 ,多家第三方研究机构发布了11月的房企销售数据榜单,显示即便各家企业努力冲刺年底业绩,然而房企自7月份以来向下的销售趋势还在延续 。

  据克而瑞数据 ,11月单月,TOP100房企全口径销售金额实现8450.3亿元  ,同比大幅下挫近40%,跌幅明显扩大;同时,前11个月的累计同比涨幅仅为1.8%,业绩增速明显放缓。

  行业销售跌幅持续扩大的背后,是越来越多企业销售表现的下挫。2021年11月,百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低,其中超5成房企的同比降幅大于30%。克而瑞统计,11月单月,房企销售同环比双降的百强房企共有56家 ,较上月有明显增加。

  市场持续降温的情况下 ,多地政策出现宽松的意味,南通  、哈尔滨等城市推出人才购房补贴政策,成都也出台措施鼓励项目加快上市销售等,但目前来看,尚未明显收效。

  克而瑞数据显示,29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4% ,同比跌幅扩至32% ,较2019年同期下降19% 。仅一线城市成交有回升迹象,环比增长10%;而25个二、三线城市市场持续低迷 ,成交环比下降7% ,同比跌幅扩至35% 。

  万科单月登顶

  克而瑞发布的销售数据显示,2021年11月 ,TOP100房企实现销售全口径金额8450.3亿元 ,单月业绩规模较10月环比下降5.9% ,而10月单月仍环比保持上涨的态势 。同时,11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势 ,降幅进一步扩大至39.3%。

  具体到企业表现来看,百强房企中逾8成企业单月业绩同比下降 ,其中有超过半数的房企同比降幅大于30% 。

  据亿翰智库提供的11月单月销售数据来看 ,以全口径销售数据计 ,万科以530亿元的销售额位列行业第一,碧桂园以529亿元的销售额紧随其后;保利发展、融创中国分别实现380亿元、367亿元,位列三、四位 。

  但即便是头部房企 ,11月单月销售额同比仍是下挫的态势。除恒大外 ,Top10房企中 ,绿地、融创中国 、碧新万博电竞y桂园  、华润置地、中海地产的同比下跌幅度最大 ,分别为56%、47% 、34%  、30% 、18% 。

  而在TOP11-20的房企中,中南置地、世茂、旭辉、新城 、金科 、阳光城、中梁等房企的单月销售额同比跌幅在30%以上 。实际上,纵观TOP20房企在11月的销售表现,仅有金地集团实现同比增长 ,增幅约为12% ,销售额约为170亿元 。

  11月销售表现的持续下挫 ,使得房企累计业绩增幅也出现放缓。克而瑞数据显示,截至11月末 ,百强房企销售全口径金额同比增幅仅为1.8%,较截至10月底的7.5%有明显放缓。

  鉴于7月以来销售金额持续下滑,大部分房企截至目前的年度目标达成率都不理想。

  中指院统计显示,2021年1-11月 ,从公布销售目标的32家房地产企业来看,目标完成率均值约为83 %。其中绿城中国、滨江集团、大发地产等企业提前超额完成年度销售目标 ,正荣集团等企业的目标完成率均超过90%。

  尽管销售业绩单月登顶,万科销售目标完成率约为72.7% ,处于较低水平;除去恒大以及目前已完成私有化的首创置业之外 ,目前销售目标完成率最低的为金科集团,仅实现69.9% 。

  “接下来要加大促销力度 ,降价促销回款。”某华东房企人士告诉记者  ,保证现金流是当务之急。

  各地政策显转向

  市场连续疲软的背景下 ,政策面早已在10月开始出现缓和迹象 ,此前 ,多个城市已经公开出台房价的“限跌令”,近日,又有地方政跟进出台相关护盘政策 。

  11月30日消息显示,张家界市房地产行业协会近日发布《关于促进我市房地产行业平稳健康发展的倡议书》称,商品房销售价格不高于备案价格 ,不得低于备案价格的80% 。

  11月29日 ,南通出台了“人才新政3.0版”,其中提到人才购房自住最高可享150万元补贴;近日宜昌也开始发放“购房首付款补贴券”。

  11月23日  ,成都市发文放松预售资金监管限制 ,譬如房地产企业信用等级为A级及以上的 ,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度;项目并联竣工验收备案后  ,监管额度内预售资金支取比例可达到95% 。

  平安证券称,成都新规在坚持“房住不炒”基调的同时 ,多措并举缓解房企资金端压力 。考虑当前开发商现金流承压,新万博电竞y行业下行压力犹存的现状 ,基于以稳为主要求,政策仍有持续托底必要,后续不排除其他城市出台类似举措。

  10月份时,哈尔滨也出台了“十六条”新政 ,从降低预售证许可申请门槛、适当放宽商品房预售资金监管 、放宽二手房公积金贷款房龄年限、为人才和新市民发放购房补贴等,多措并举。

  同时,义乌降低预售条件 ,并调整“公证摇号”政策;湖南发布推进非住宅商品房去库存的若干意见;东莞  、惠州 、江门  、肇庆 、珠海、揭阳等地 ,纷纷减征免征个人转让二手住宅的个人所得税和土地增值税 ,降低交易成本,缓解地方二手房成交下滑的颓势  。

  “10月地方出台房地产调控政策条数较上月基本持平,但紧缩性政策占比由上月的50%进一步下降至44%,地方房地产政策收紧趋势继续放缓  。”中房研协测评研究中心统计称 。

  上述研究中心认为,从政策层面来看,短期房地产政策面已基本见底,后续将呈现边际改善。近期长春 、哈尔滨、东莞等多地已出台财税支持类政策,后续预计将有更多城市跟进 ,尤其是库存压力较大的三四线城市为主,热点一二线城市仍将保持审慎。

  不过在业内看来,政策面见底 ,并不意味着市场见底。在“房住不炒”调控主基调下 ,政策宽松幅度有限,对市场的提振作用也将受限。因此,短期房地产市场或仍将延续下行态势,但在边际改善政策作用下,下行态势将逐渐放缓 。

  事实上,就当前并不乐观的预期下 ,购房者的信心尚未得到有效恢复,各地政府给出的鼓励政策 ,目前来看,收效仍较微弱。克而瑞数据显示 ,2021年11月  ,房地产市场持续转冷 ,29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%,同比跌幅扩至32% ,较2019年同期下降19%。

  在多数业内人士看来,市场底一般比政策底延迟几个月,在11月政策有触底迹象的情形下 ,预计市场面的触底需要等到明年。中信证券预计,房价的集中下跌可能会出现在今年第四季度,2022年3月开始销售才能出现回暖。

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